Category Archives: Imobiliare

Efervescenţa pieţei imobiliare din primul semestru nu scumpeşte proprietăţile

Valul de investiţii care a asaltat sectorul comercial al pieţei imobiliare româneşti în primul semestru va creşte lichiditatea pieţei fără a scumpi, însă, proprietăţile pe termen scurt.

Volumul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale (malluri, birouri şi depozite) a crescut cu 43% în prima jumătate a acestui an, atingând o valoare de aproximativ 530 de milioane de euro, fiind impulsionată în special de tranzacţiile cu portofolii de retail.

„Există o evidentă schimbare pozitivă cu privire la interesul investitorilor faţă de activele imobiliare, în special de la începutul anului 2017. Acest fapt va aduce o lichiditate suplimentară în piaţă, dar nu va avea un impact asupra randamentelor pe termen scurt, în condiţiile în care investitorii sunt în continuare foarte atenţi în procesul de selecţie a activelor ţintă”.

Randamentul investiţional sau yield-ul, cum este numit de specialişti, este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.

Proprietăţile româneşti sunt atractive în acest moment pentru randamentul superior pe care o investiţie îl poate aduce comparativ cu alte pieţe din Europa. Cu cât randamentul este mai mare, cu atât proprietatea este mai ieftină. O compresie a randamentului aduce după sine scumpirea imobilelor.

Astăzi, randamentele din Bucureşti specifice clădirilor de birouri sunt de 7,25%, faţă de 6,2% în Budapesta sau 5,25% în Varşovia; cele din sectorul de retail sunt de 6,75% în Bucureşti, comparativ cu 6% în capitala Ungariei şi 4,75% în capitala Poloniei.

Ce cumpără investitorii în România

În primele şase luni au fost consemnate nu mai puţin de şase tranzacţii care au implicat portofolii de spaţii comerciale. Este vorba de participaţia de 50% achiziţionată de grupul Atterbury din patru centre comerciale Iulius Mall, achiziţiile grupului Mitiska (50% dintr-un portofoliu de opt parcuri comerciale, respectiv un portofoliu format din alte 11 parcuri comerciale), vânzarea ultimelor patru spaţii în care mai funcţionau hipermarketuri Real, vânzarea spaţiilor Praktiker din Ploieşti şi Constanţa, respectiv vânzarea spaţiilor XXL  Megadiscount din Sibiu şi Galaţi.

Aceste tranzacţii au venit pe fondul unei evoluţii pozitive a economiei, în general, şi a consumului, în particular, în condiţiile în care PIB-ul României a înregistrat în primele şase luni ale anului o creştere record la nivelul Uniunii Europene de 5,8%, în timp ce comerţul cu amănuntul a avansat cu 7,3%, după un an 2016 cu o evoluţie spectaculoasă în care a fost consemnat un plus de 13,5%.

Pe lângă proprietăţile de retail au fost tranzacţionate spaţii logistice şi industriale în preajma oraşelor Sibiu şi Piteşti.

Printre jucătorii noi intraţi în piaţa locală în prima jumătate a acestui an pot fi menţionaţi sud-africanii de la Atterbury, al patrulea grup din Africa de Sud care intră pe piaţa imobiliară din România şi Hili Properties, grup care şi-a făcut intrarea prin achiziţia clădirii ART Business Center 7 din nordul Capitalei.

 

Cat valoreaza casa ta ?

De multe ori “socoteala de acasă nu se potriveşte cu cea din târg” atunci când vine vorba de vânzarea unui imobil. Dacă te gândeşti să vinzi o proprietate imobiliară în viitorul apropiat, ţine cont de aceste câteva aspecte:

Nu o supra-evalua

Majoritatea vânzătorilor nu realizează că supra-evaluarea preţului imobilului le aduce mai puţini bani, nu mai mulţi. Cumpărătorii experimentaţi sau reprezentaţi de agenţi imobiliari bine pregătiţi nu vor acorda atenţie unei proprietăţi al cărui preţ este mult peste preţul pieţei. Până când proprietarul se dezmeticeşte sau îşi ajustează aşteptările, cumpărătorii calificaţi vor fi cumpărat deja un alt imobil. Reducerea succesivă a preţului indică o motivaţie crescândă a vânzătorului şi de cele mai multe ori, imobilul se vinde pentru mult mai puţini bani decât s-ar fi putut vinde cu câteva luni în urmă, dacă era expus în piaţă la un preţ realist.

Poziţionează-te corect în piaţă, nu orice proprietate DE VÂNZARE este şi VÂNDUTĂ!

Studiază-ţi concurenţa

Este recomandat ca vânzătorul să se pună în locul cumpărătorului care caută un imobil ca cel pe care vrea să îl vândă: să selecteze zona de interes şi altele zone similare, numărul de camere, mărimea în metri pătraţi (folosind o marjă), să analizeze comparabilele relevante şi să sune proprietarii sau agenţi imobiliari care se ocupă de aceste proprietăţi, cerând cât mai multe detalii!

Evaluează răspunsurile primite, raportate la situaţia ta. Dacă aflii că o proprietate comparabilă s-a vândut recent, pune întrebări despre localizare, preţul de vânzare şi cât timp a stat pe piaţă. Atenţie la anunturile false, ele nu reprezintă concurenţă pentru tine, sunt doar o tehnică învechită a agenţilor imobiliari pentru a atrage noi clienţi.

Solicită agentului tău o Analiză Comparativă de Piaţă

Atunci când se decid să vândă o proprietate imobiliară, unii vânzători caută un cumpărător pe cont propriu, sperând să ecomomisească onorariul agenţiei imobiliare. Uneori reuşesc! Rămâne totuşi întrebarea: chiar au economisit?

Înainte să alegi un agent imobiliar, întâlneşte-te cu mai mulţi. Nu selecta în funcţie de mărimea comisionului, ci în funcţie de valoarea serviciilor oferite. Află care este strategia de marketing a fiecaruia dintre ei şi cum te ajută aceasta la vanzarea proprietăţii tale. Cere detalii despre relaţia contractuală între tine şi agenţia lor şi pune întreabări despre procesul de vânzare, evaluându-le expertiza.

Un agent experimentat nu îşi asumă riscul să aibă în portofoliu o proprietate care nu se vinde. Atunci când intru în discuţii cu un potenţial client despre vânzarea unui imobil, este foarte important pentru mine să îi înţeleg nevoile, pentru că nimeni nu vinde de dragul de a vinde! Uneori nu noi suntem cei mai potriviți  să vă asiste, dar dacă hotărâm împreună că ne vom ocupa de vânzarea respectivului imobil, Analiza Comparativă de Piaţă este inclusă în pachetul de servicii oferit clienţilor nostri, deoarece agentia noastra Smart-Imobiliare-Sibiu va duce la bun sfârșit și va satisface nevoile clienților.

Papalekas si-a construit pe datorie un adevarat imperiu imobiliar

Omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a reuşit să acumuleze prin intermediul companiei Globalworth, pe care a fondat-o în 2013 şi din care deţine 36,5%, proprietăţi în valoare totală de 931 mil. euro, care îl plasează pe locul doi în topul celor mai mari investitori imobiliari din România. Pentru a atinge această performanţă a apelat la bănci şi fonduri de investiţii care i-au dus gradul de îndatorare la 45,8%.

Numai în prima parte a acestui an, Globalworth a împrumutat aproape 220 mil. euro, ceea ce a dus gradul de îndatorare al companiei de la 43,9%, cât era la finalul anului, până la 45,8%, potrivit datelor publicate în raportul financiar al societăţii.

Firma lui Papalekas a refinanţat un împrumut atras pentru dezvoltarea parcului logistic Timişoara Airport Park (TAP) printr-un nou credit de 29,1 mil. euro obţinut de la BCR şi a luat un alt credit de 10,3 mil. euro de la Garanti Bank pentru definitivarea clădirii de birouri construită pe strada Gara Herăstrău, lângă sediul Orange România.

În plus, compania a semnat un acord de vânzare a unor obligațiuni garantate cu proprietăți imobiliare în valoare de 180 mil. euro. Obligațiuni în valoare de 150 mil. euro vor fi preluate de fondul Canada Pension Plan Investment Board, cel mai mare fond de pensii canadian şi unul dintre cei mai prestigioşi investitori din lume, iar restul, cu o valoare de 30 mil. euro, vor fi preluate de de fonduri administrate de Cairn Capital.